Se trata de los proyectos “Análisis de La Valoración de Los Bienes Inmuebles Urbanos Localizados en Zonas de Amenaza y Riesgo de Inundación por Desbordamiento del Río Cauca” de los arquitectos de la Universidad del Valle, Victoria Eugenia García y Robinson Escobar. El proyecto “Metodología para el avalúo de inmuebles involucrando el riesgo sísmico en Santiago de Cali” de Martha Cecilia Arboleda Núñez, Reynel Gonzáles Franco y Cesar Augusto Vallejo Franco; y el proyecto “Desequilibrios del modelo de estratificación social urbana en el distrito de Santiago de Cali en sectores medios. Caso de estudio, barrios: Los Parques Barranquilla, torres de Comfandi, Meléndez y Nápoles” de Ana Isabel Quiñones Vélez, Christiam Armando Vega Martínez y Armando Vega Sanclemente.
Conoce más sobre los proyectos de la Maestría:
Valorización de inmuebles en zonas de amenaza y riesgo
Por: Victoria Eugenia García y Robinson Fernán Escobar
En Colombia, la gestión histórica de la planeación nacional, regional y distrital junto con la definición de los usos del suelo y el manejo ambiental ha permitido el desarrollo desenfrenado de los asentamientos urbanos en las periferias de las ciudades, fenómeno que causa conflictos en los ecosistemas y propicia condiciones de riesgo para las poblaciones allí establecidas. Este es el caso de los asentamientos en las denominadas llanuras de inundación del Rio Cauca en la ciudad de Cali.
Durante los años 40 la CVC gestionó los recursos para “rescatar” los suelos inundables de esa zona e incorporarlos al sector agropecuario, con miras a que sirviera para la expansión urbana. En los años 50 se construyó el Jarillón de Agua Blanca, proyecto que tenía como finalidad la desecación y protección de cerca de 5.600 hectáreas de tierra localizadas al sur y al oriente de Cali que, ante las crecientes del Río Cauca y sus afluentes, periódicamente se inundaban. El proyecto tuvo éxito y a finales de los años 70, gracias a la percepción de riesgo reducida, esa zona empezó a poblarse de forma legal e ilegal por migrantes del conflicto colombiano. Desafortunadamente, la Fundación para el desarrollo integral del pacifico (2017), señaló que en el 2010 y 2011 se presentó la emergencia invernal generada por el fenómeno de ‘La Niña’ propiciando condiciones de riesgo para toda la zona de Aguablanca y sus habitantes.
A pesar de este hecho, los investigadores pudieron comprobar que la cercanía al río Cauca y los riesgos que conlleva no es un factor que incida en el precio de esos predios como sí lo es el metro cuadrado y los acabados del inmueble. Entonces, cuando existen casos en los que parte de la población, por desconocimiento técnico o capacidad adquisitiva, eluden esos costos, se aumenta la brecha de vulnerabilidad.
“La valoración inmobiliaria está sujeta a la gobernanza puesto que establece las áreas libres de riesgo y sobre las cuales se da los usos y desarrollos inmobiliarios sujetos a valoración – afirma la arquitecta Victoria García -. Entonces el riesgo incide directamente en la población debido a que generan costos relacionados a la mitigación asociada a los fenómenos de inundación y otras amenazas”.
Para el arquitecto Robinson Escobar: “esta es una investigación que atraviesa diversos aspectos políticos e históricos por eso resulta preocupante que los conceptos jurídicos más relevantes y que tienen los lineamientos para la gobernanza sobre las zonas inundables no mitigables en áreas urbanas y rurales no contemplen conceptos interdisciplinarios para reducir la exposición de las poblaciones al riesgo”.
Por eso el objetivo de esta investigación fue hacer un diagnóstico profundo de esta zona y, con modelos estadísticos, comparar dos zonas (una que se inunda y otra que no), y calcular qué variables contextuales y propias de la vivienda afectan el precio. Con esto se logra un modelo que puede ser escalable a otros territorios y que puede servir para reducir la brecha de desigualdad.
Avalúos involucrando el riesgo sísmico
Por: Martha Cecilia Arboleda Núñez, Reynel Gonzáles Franco y Cesar Augusto Vallejo Franco.
Cali se encuentra sobre el cinturón de fuego del pacifico que se caracteriza por una alta actividad sísmica, particularmente, la zona ubicada entre las carreras 39 y 66 y las calles 1 y 10 que se conoce como el Cono Aluvial o Abanico del Cañaveralejo donde ocurrió el Sismo de Pizarro, el 15 de noviembre de 2002. Según esta investigación, el riesgo sísmico tiene injerencia en el valor comercial de los inmuebles de varias formas, que no se contemplan en las metodologías de avalúos tradicionales. En el periodo post sísmico, por ejemplo, se presenta un efecto de especulación respecto al valor de los inmuebles afectados que es causado por el poco conocimiento técnico sobre estos fenómenos, un efecto de pánico. Como consecuencia del pánico se presenta una disminución del valor comercial, sin embargo, por el ‘factor olvido’ y el “perdón” del mercado, después de un tiempo, los inmuebles recuperan el valor comercial a niveles iguales que las edificaciones con cumplimiento de norma. Este perdón del mercado impide que se plantee una política apropiada de toma de seguros de las zonas comunes y privadas de los edificios.
Para Reynel Gonzales, presidente de Junta Directiva Nacional de Fedelonjas, el objetivo de la investigación es “contribuir a que se interprete adecuadamente este comportamiento y dejar claro que los inmuebles afectados tienen su valor y simplemente se debe cuantificar la incidencia del riesgo sísmico que es muy diferente a desvalorizar injustamente los inmuebles”.
Por ello decidieron plantear una metodología para el avalúo de inmuebles que contemple el riesgo sísmico, que incluye un programa de cálculo que esté al alcance de los profesionales de avaluación y que permite tasar la incidencia en el valor del inmueble por efecto del riesgo sísmico.
Para la creación de este sotfware se aportó en la definición de los parámetros: coeficiente de amenaza sísmica CoefA, mediante el cual se logra la correlación de la amenaza sísmica con el valor comercial final del inmueble; y el porcentaje de disminución del valor comercial por amenaza sísmica PorcDisAs, este parámetro representa el fenómeno del mercado que se presenta inmediatamente como consecuencia del pánico causado por el fenómeno.
“En este ejercicio asumimos que el daño que es proporcional al coeficiente de vulnerabilidad sísmica (Cvs), es asumido por las pólizas que cubren el riesgo, por lo tanto, la incidencia del riego sísmico estará determinada por los parámetros: Costo de la prima de la póliza durante periodo de ocurrencia (Cpp), Costo del deducible de la póliza (Cdp), el Costo del lucro cesante (Clucro) y la Disminución del valor de mercado por amenaza sísmica (DisAs)”, explica Gonzáles.
Con estos parámetros se construyó una fórmula que emplea el cálculo del valor del daño. El programa se maneja mediante un sistema de pantalla de entrada de datos y una pantalla de salida de datos, los cuales se enviarán a una página de impresión en PDF que será el producto final y que podrá ser empleado en el proceso de toma del seguro, a fin de que las aseguradoras puedan cuantificar el posible daño.
Redes Neuronales para valoración de avalúos masivos.
Por: William Telles Ardila y Lida Offir Bolaños Villota
Los avalúos masivos son tasaciones que determinan el valor de terrenos y construcciones (tanto en zona urbana como rural) para grandes predios en un periodo de tiempo definido. Los avalúos masivos son necesarios para calcular, por ejemplo, el valor del predial o para avaluar predios para proyectos de vivienda. Tradicionalmente, en Colombia, los avalúos se desarrollan por medio de la aplicación de la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas para la determinación del valor del suelo, y el desarrollo de tablas de valor o Modelos Econométricos para la determinación del valor de las construcciones.
“En nuestra investigación - explica el arquitecto William Telles- encontramos que el ente que modera estos avalúos, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, presenta un grado alto de obsolescencia. Las metodologías tradicionales que usa homogenizan un terreno que tiene unas condiciones heterogéneas y producen una serie de efectos que son adversos a los requerimientos y a las necesidades que demanda una ciudad, con miras a la implementación de una gran diversidad de políticas públicas”.
Los avalúos masivos se encuentran muy ligados al catastro. Esto es, el valor de un predio resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial del inmueble. Para generar recursos por la propiedad del predio, los entes territoriales administran el impuesto predial: una tarifa aplicada sobre ese avalúo catastral que tiene una tasa fija que no es modificable sino a través de un Acuerdo Distrital. Dada la dificultad de actualizar las técnicas tradicionales de avalúos que, a su vez, no interpretan de manera veraz la realidad física y económica del territorio, la consecuencia es un desfase en las metas establecidas por el ente territorial y el recaudo que, de hecho, se logra con el predial.
La investigación se plantea, entonces, el objetivo de estudiar distintas técnicas de valoración masiva automatizada y construir una base de datos con suficiente información cualitativa y cuantitativa para obtener valores más precisos. En el rastreo teórico se estudiaron temas del gran espectro de la Inteligencia Artificial como la Dependencia Espacial, los Análisis Multivariados, el Kriging, la Interpolación, el Análisis de Regresión Lineal Múltiple, los árboles de decisión y el machine learning. El método que arrojó mejores resultado fue el modelo de Redes Neuronales Artificiales –Multilayers Perceptron (RNA-MLP). Una red neuronal es un procesador masivamente interconectado que emula la sinapsis de las neuronas biológicas para ensayar hipótesis, detectar patrones estadísticos o ajustar su propio modelo de funcionamiento dando como resultado la emergencia de nuevas propiedades dentro del mismo sistema.
Una vez decidida la metodología los investigadores construyeron una base de datos con ofertas de apartamentos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal en dos escenarios geográficos: El primero referido a inmuebles localizados en la Comuna 5 de Santiago de Cali y el Segundo referido a inmuebles localizados en todo el perímetro urbano de la misma ciudad, incluyendo la denominada Zona de Expansión Urbana. El modelo de redes neuronales es óptimo porque puede administrar la inmensa y diversa información sobre ubicación, estratificación, división política, tipos de predios, servicios públicos, vías; y jerarquizar las variables más importantes para cada caso. No obstante, “la mejor manera de aumentar la consistencia y ajuste de este tipo de modelos es a través de la ampliación de los registros en la Base de Datos que puedan ofrecer mayores niveles de entrenamiento al mismo. Que permitan estar simulando los diferentes aspectos que ofrece el mercado inmobiliario con miras a que la variable económica del catastro, no se quede rezagada frente a las variables físicas y jurídicas del mismo, y el ente territorial pueda mantener un nivel de recaudo de impuestos aceptable.”, explica Telles.